Skip to main content

Trouver un endroit où vivre au Canada : guide pour les diplômés internationaux en médecine (DIM)

Si vous êtes un diplômé international en médecine en route pour le Canada pour y travailler, vous savez déjà que les formalités sont nombreuses. Après toutes les démarches pour faire reconnaître vos titres de compétences et trouver un emploi, vous devrez chercher un domicile.

Le marché immobilier d’un pays étranger peut réserver des surprises au nouvel arrivant qui souhaite acheter une maison ou louer un logement. Voilà pourquoi nous avons produit un guide qui simplifiera votre recherche d’un logis au Canada.

Coût du logement au Canada

Au Canada, les prix des maisons varient selon les fluctuations du marché immobilier et il peut y avoir des différences de prix marquées d’une localité à l’autre. Ainsi, les deux grands centres urbains que sont les villes de Toronto et de Vancouver sont probablement les endroits où se loger coûte le plus cher au pays. 

Les habitations sont souvent plus abordables dans les provinces des Prairies (Manitoba ou Saskatchewan) ou au Canada atlantique (Nouveau-Brunswick, Nouvelle-Écosse, Île-du-Prince-Édouard ou Terre-Neuve). En Saskatchewan, par exemple, selon les données d’août 2022 de l’ACI, le prix moyen d’une maison était de 334 100 $ tandis qu’à Terre-Neuve-et-Labrador, il était de 286 000 $.

Si vous choisissez de louer plutôt que d’acheter votre futur domicile, Toronto et Vancouver demeurent les villes les plus chères. Selon le site Rentals.ca research, à Toronto, le loyer mensuel moyen d’un appartement d’une chambre à coucher s’élève à 2 329 $ tandis qu’à Vancouver, il est de 2 574 $. Les loyers sont aussi moins élevés dans les Prairies. Le loyer mensuel moyen se chiffre à 827 $ à Lloydminster (Alberta) et à 988 $ à Saskatoon (Saskatchewan).

Louer ou acheter?

La question à savoir s’il faut louer ou acheter son logement est aussi vieille que le monde. Et comme de nombreux Canadiens, les diplômés internationaux en médecine doivent y répondre au cœur d’une période économique difficile. La «bonne réponse» dépend évidemment de votre mode de vie et de votre situation financière, mais il y a quand même quelques facteurs universels à considérer.

Un loyer est habituellement moins onéreux qu’un versement hypothécaire, mais pas toujours. Les loyers mensuels sont en hausse, surtout dans les zones urbaines. Il peut donc être sensé d’acheter votre logement si votre intention est de vous installer à plus ou moins long terme et si vous avez les moyens de le faire. Par contre, il importe de comprendre que les coûts de possession d’une propriété ne se limitent pas aux seuls versements hypothécaires. Vous devrez également payer les taxes foncières et les coûts d’entretien. Vous pouvez faire vos propres calculs en utilisant notre outil de comparaison entre la location et l’achat.

La durée anticipée de votre résidence dans une ville donnée doit aussi entrer dans l’équation avant de prendre la décision d’acheter. Idéalement, si vous achetez, il est préférable de demeurer assez longtemps dans votre nouveau domicile pour avoir le temps d’éponger les frais des transactions d’achat et de vente. 

Autre question importante : le marché est-il favorable aux acheteurs ou aux vendeurs? Pendant la pandémie de COVID-19, le marché immobilier canadien est devenu très effervescent, même dans les régions rurales. De nombreux vendeurs ont ainsi bénéficié d’un phénomène de surenchère.

Toutefois, plus récemment, le marché immobilier canadien s’est calmé, surtout en raison de la hausse des taux d’intérêt. Les prix des maisons sont en baisse, le phénomène des surenchères s’estompe et la situation est donc plus facile pour les acheteurs potentiels. Cependant, ce recul des prix s’est accompagné d’une forte augmentation des taux d’intérêt et il s’ensuit qu’il est plus difficile pour de nombreux acheteurs en puissance d’obtenir un prêt hypothécaire ou d’acheter, faute de moyens financiers suffisants, une maison du genre de celles qu’ils convoitent.

EN SAVOIR PLUS : Devrais-je louer ou acheter une propriété?

Ce qu’il faut savoir du marché locatif

Selon le lieu où vous choisirez de vivre, la concurrence pourrait être féroce sur le marché locatif. En votre qualité de diplômé international en médecine, vous pourriez aussi vous heurter à certaines difficultés particulières au moment de louer un logement.

En premier lieu, vous devrez normalement remplir une demande de location et vous soumettre à une vérification de la cote de solvabilité. Comme les bureaux de crédit canadiens ne collectent aucune donnée de source internationale, vous pourriez devoir «monter» votre dossier de crédit pour obtenir une bonne cote au Canada. Si un propriétaire exige une cote de solvabilité et que vous n’en avez pas, il pourrait demander à la place qu’une personne se porte garante de vous en contresignant le bail. Cette personne s’engagerait ainsi à payer votre loyer si pour une raison ou une autre, vous ne le faites pas.

Si vous n’avez pas de cote de solvabilité et que personne n’est disposé à se porter garant de vous, vous pouvez offrir de verser à la place une caution importante.

Chaque province possède ses propres règles en ce qui concerne ces cautions ou «dépôts». Ainsi, en Colombie-Britannique, un propriétaire ne peut exiger un dépôt de sûreté supérieur à la moitié du loyer mensuel tandis qu’à

Terre-Neuve-et-Labrador, la limite est fixée à trois quarts du loyer mensuel 1. La loi interdit au propriétaire d’exiger un dépôt plus élevé que le montant prévu dans les règles provinciales, mais rien ne vous empêche d’en offrir un si vous jugez que c’est le seul moyen d’obtenir le logement que vous convoitez.

Méfiez-vous des possibles escroqueries! Refusez systématiquement de verser un dépôt à un propriétaire que vous n’avez pas rencontré en personne ou si vous n’avez pas encore visité la maison ou l’appartement que vous souhaitez louer.  

Avant de signer le bail, le propriétaire voudra probablement que vous lui fournissiez des preuves de votre revenu pour s’assurer que vous avez la capacité de payer le loyer. Des lettres de recommandation peuvent aussi faciliter le processus.

Même si le logement lui appartient, le propriétaire doit adhérer à certaines règles. Il lui est notamment interdit, quelles que soient les circonstances, de vous évincer sans vous avoir d’abord signifié un avis et sans vous avoir remis les documents appropriés indiquant qu’il résilie le bail pour une raison valable autorisée par la loi (p. ex., qu’il souhaite occuper lui-même le logement). Lorsque vous aurez choisi la ville où vous souhaitez vous installer, il est recommandé de vous informer des règles provinciales applicables au marché locatif et de consulter une association de propriétaires ou de locataires ou un groupe de défense des droits des locataires si vous avez des questions ou des préoccupations.

ASTUCE : Vous êtes à la recherche d’un logement? La plateforme MedsHousing.com a pour but de simplifier la recherche d’un logement pour les médecins en formation. Les logements à louer à court et à long terme proposés sur cette plateforme sont tous situés à proximité d’un hôpital ou d’une clinique, d’une faculté de médecine, de lieux de placement en région rurale, etc.

Ce qu’il faut savoir sur l’achat d’une maison

Si vous prévoyez vraiment demeurer au même endroit pendant une période assez longue et si vous en avez les moyens, l’achat d’une propriété peut être un bon choix pour vous. Avant d’aller plus loin, il est cependant primordial d’analyser tous les coûts éventuels et les critères d’admissibilité à un prêt hypothécaire.

Admissibilité à un prêt hypothécaire

Pour obtenir un prêt hypothécaire, vous devrez faire des démarches auprès d’un prêteur (banque ou coopérative de crédit) ou auprès d’un courtier hypothécaire. L’institution choisie passera en revue vos renseignements financiers personnels : antécédents de crédit, revenu, dettes et actifs.

Avant d’engager la négociation de votre prêt hypothécaire, évaluez votre situation financière vous-même. Les prêteurs potentiels s’assureront que votre dette totale ne dépassera pas 44 % de votre revenu2. Votre dette totale englobe la dette hypothécaire, plus les soldes de vos cartes de crédit, prêts auto, marges de crédit et prêts étudiants.

Assurez-vous également d’avoir une bonne cote de solvabilité. Il s’agit d’un prérequis indispensable à l’obtention d’un prêt hypothécaire. Certains prêteurs accepteront de vous consentir un prêt hypothécaire malgré une cote inférieure, mais ils exigeront probablement des intérêts à un taux plus élevé. Voilà pourquoi il est important de commencer à bâtir votre dossier de crédit dès votre arrivée au Canada.

Au Canada, il est recommandé d’obtenir une préapprobation de prêt hypothécaire avant de signer toute offre d’achat d’une maison. Vous connaîtrez ainsi le montant du prêt hypothécaire auquel vous êtes admissible et quel sera le montant approximatif de vos versements mensuels. Un prêteur ou un courtier hypothécaire peut vous accorder cette préapprobation.

Lorsque le temps est venu de présenter une offre d’achat, il est préférable d’inclure une condition de financement. Une telle condition vous protège en rendant votre offre d’achat conditionnelle à l’obtention d’un prêt hypothécaire de votre prêteur.

EN SAVOIR PLUS : Financer l’achat d’une première maison

Les coûts cachés de l’achat d’une maison

Dans vos calculs pour établir si vous avez les moyens d’acheter une maison, n’oubliez pas d’intégrer les coûts cachés d’une telle acquisition. Voici une estimation très approximative de certains de ces soi-disant «frais de clôture» :

Frais de clôture

Qu’est-ce que c’est?

Coût estimé

Inspection de l’habitation (facultatif)

Sert à évaluer l’état de la propriété convoitée avant d’officialiser votre offre d’achat. Normalement effectuée par un inspecteur en bâtiment professionnel qui vous indiquera si l’habitation est endommagée ou si elle présente des défauts ou des éléments non sécuritaires. Si votre offre d’achat est conditionnelle à une inspection satisfaisante, vous vous donnez le moyen de renoncer à la transaction si jamais des problèmes que vous n’avez pas les moyens de régler sont découverts.

Jusqu’à 1 000 $

Arpentage du terrain (facultatif)

Pour éliminer toute possibilité de litige quant aux limites de la propriété que vous souhaitez acheter, vous pouvez engager un arpenteur-géomètre pour qu’il arpente la propriété. Il mesurera alors le terrain que vous souhaitez acheter et confirmera où se situent ses limites.

Variable

Frais d’évaluation

Votre prêteur hypothécaire souhaitera probablement soumettre la propriété à une expertise qui confirmera sa valeur marchande.

De 275 $ à 500 $

Frais juridiques

Vous aurez besoin d’un avocat spécialisé dans l’immobilier (ou au Québec, d’un notaire) pour établir le contrat d’achat et procéder à la recherche des titres.

De 900 $ à 2 000 $

Droits de mutation immobilière

Les droits de mutation sont en fait une taxe provinciale sur les transactions immobilières et sont payés par l’acheteur. Leur montant correspond à un pourcentage donné du coût d’achat qui varie d’une province et d’une municipalité à l’autre. À certains endroits, les premiers acheteurs ont droit à un rabais sur ces droits.

Variable

Assurance prêt hypothécaire

Souvent appelée «assurance de la SCHL», cette assurance est obligatoire si vous achetez une maison avec une mise de fonds inférieure à 20 % du coût total de la transaction.

2,8 % à 4 % de la valeur du prêt hypothécaire

TPS/TVH (habitations neuves)

Si vous achetez ou faites construire une habitation neuve, vous devrez payer la TPS/TVH en sus du prix d’achat.

TPS fédérale (5 %) + TVP (% qui varie d’une province à l’autre)

Programmes d’incitation financière

Déménager coûte cher, mais les administrations provinciales, territoriales et fédérale offrent différents programmes qui peuvent vous aider à assumer ces coûts si vous amorcez votre carrière médicale au Canada.

Dans les régions où il y a pénurie de médecins, les autorités offrent des programmes d’obligation de service ou des subventions aux nouveaux diplômés ou aux médecins formés à l’étranger pour les aider à absorber une partie de leurs frais d’installation. Un médecin doit habituellement accepter de vivre dans la région en question pour une période d’un à trois ans pour bénéficier d’une telle offre.


Aide à la gestion des aspects financiers des transactions

Si vous avez des questions sur la manière de vous doter d’un plan financier solide qui vous aidera à lancer votre carrière médicale du bon pied au Canada, une conseillère ou un conseiller MD* vous aidera avec plaisir.

Lorsque vous vous apprêterez à acheter une habitation, n’oubliez pas que la Banque Scotia accorde aux médecins en début de carrière (résidents, stagiaires et médecins possédant deux ans ou moins d’exercice) des prêts hypothécaires fondés sur leur revenu prévisionnel plutôt que sur leur revenu actuel. Informez-vous des possibilités de financement hypothécaire destinées aux médecins de la Banque Scotia.

* « Conseiller MD » désigne un conseiller financier de Gestion MD limitée (au Québec, un conseiller en placement) ou un gestionnaire de portefeuille de Conseils en placement privés MD.

L’information ci-dessus ne doit pas être interprétée comme des conseils professionnels en placements ou d’ordre financier, fiscal, juridique, comptable ou de nature similaire applicables en contexte canadien ou étranger, et elle ne saurait en aucun cas remplacer les conseils d’un fiscaliste, d’un comptable ou d’un conseiller juridique indépendant.

1 Source:https://www.rentalsfornewcomers.com/blog/renting-without-a-credit-history

2 Source:https://www.canada.ca/fr/agence-consommation-matiere-financiere/services/hypotheques/preparer-hypotheque.html