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Quelles sont mes options hypothécaires?

Si vous êtes à la recherche d’une maison, vous devrez aussi négocier un prêt hypothécaire. Le jargon spécialisé utilisé dans l’univers des prêts hypothécaires vous rebute-t-il? Durée et amortissement, taux fixe ou variable ou encore, prêt hypothécaire ouvert ou fermé… Et le différentiel de taux d’intérêt, qu’est-ce que c’est au juste?

Si vous négociez actuellement un prêt hypothécaire, le taux d’intérêt est probablement au centre de vos préoccupations. Pourtant, de nombreuses autres caractéristiques de ces prêts devraient aussi influer sur votre décision.

Voici ce que vous devez savoir avant de prendre votre décision.

Périodes clés : durée et amortissement

Lorsque vous contractez un prêt hypothécaire, l’entente conclue avec le prêteur s’applique pendant une période précise, la durée. Elle peut être d’à peine six mois ou atteindre dix ans. Ensuite, à l’échéance de l’entente conclue, vous devez la renouveler, en signer une nouvelle ou encore, rembourser tout simplement le solde dû. Si vous renouvelez avec le même prêteur et que vous ne souhaitez pas majorer le montant du prêt, le renouvellement est automatique.

Contrairement à la durée, la période d’amortissement est la période (choisie par vous) sur laquelle est étalé le remboursement intégral du prêt (par exemple, 15, 20 ou 25 ans). La plupart des propriétaires concluront plusieurs contrats hypothécaires au cours de la période d’amortissement. Sur une période de 25 ans, vous conclurez peut-être, par exemple, cinq contrats hypothécaires de cinq ans (la durée la plus courante des prêts hypothécaires au Canada).

Principal point à retenir :  Les termes « période d’amortissement » et « durée » s’entendent de deux périodes différentes pour un prêt hypothécaire. La durée est la période de validité du contrat hypothécaire en vigueur tandis que la période d’amortissement est la période qu’il vous faudra pour rembourser intégralement la somme que vous avez empruntée.

Intérêts sur un prêt hypothécaire : taux fixe ou variable

Prêt hypothécaire à taux fixe : le taux d’intérêt convenu à la signature du contrat (et par conséquent, le montant de vos versements mensuels) reste le même pendant toute la durée du contrat. 

Prêt hypothécaire à taux variable : le taux d’intérêt change au gré des fluctuations du taux d’intérêt préférentiel (fixé par les grandes banques canadiennes). Vos mensualités fluctueront donc aussi à la hausse ou à la baisse.

Comment fonctionnent les prêts hypothécaires à taux variable?

  • Le taux préférentiel est le taux d’intérêt annuel sur lequel les prêteurs s’appuient pour établir le taux des prêts à taux variable (hypothécaires, notamment) et des marges de crédit.
  • Le taux variable d’un prêt hypothécaire est habituellement égal au taux préférentiel plus ou moins un pourcentage donné (par exemple, « taux préférentiel moins 0,5 % »). Si le taux préférentiel est de 3 %, votre taux hypothécaire sera alors de 2,5 %.
  • Le taux préférentiel fluctuera probablement pendant la durée de votre prêt hypothécaire, mais la différence entre ce taux et votre taux hypothécaire demeurera toujours la même.

Principal point à retenir :  Avec un prêt à taux variable, le montant de vos versements mensuels augmentera ou diminuera au gré des fluctuations du taux préférentiel. Ces prêts coûtent en général moins cher en intérêts que les prêts à taux fixe parce qu’ils sont moins risqués pour le prêteur. Un prêt à taux fixe, en revanche, gèle le montant de vos versements jusqu’à l’échéance du contrat. Il vous protège contre le risque d’augmentation des taux en contrepartie d’un taux supérieur au taux variable.  

Versements additionnels : prêt hypothécaire ouvert ou fermé

Si votre prêt hypothécaire est ouvert, vous êtes libre de faire des versements additionnels en sus des paiements périodiques normaux, voire de rembourser le solde intégral du prêt hypothécaire. 

Si votre prêt hypothécaire est fermé, toute modification à l’une ou l’autre des conditions du prêt entraînera une pénalité (la « pénalité de remboursement anticipé »).

Voici certains des motifs susceptibles d’entraîner une pénalité :

  • remboursement d’une somme supérieure à celle autorisée en vertu de vos privilèges de remboursement anticipé;
  • emprunt d’une somme plus importante en utilisant la valeur nette accumulée de votre maison comme un levier (au moyen d’une ligne de crédit hypothécaire);
  • rupture du contrat hypothécaire avant son échéance;
  • transfert de votre prêt hypothécaire à un autre prêteur avant la fin de sa durée.

Principal point à retenir :  La plus grande souplesse des prêts hypothécaires ouverts s’accompagne en général d’un taux d’intérêt légèrement plus élevé. S’il est possible que vous souhaitiez ou deviez modifier votre prêt hypothécaire avant l’échéance, vous devriez envisager d’accepter ce taux plus élevé.

À ne pas confondre : remboursement anticipé et paiement accéléré

Le remboursement anticipé, dont nous avons parlé précédemment, est différent du paiement accéléré, même si dans les deux cas, le résultat est le même : vous remboursez le prêt plus rapidement.

Voyons d’un peu plus près ce que sont les paiements accélérés. Lorsque vous signez un contrat hypothécaire, par défaut, le remboursement se fait par versements mensuels. Vous pouvez cependant choisir de faire des paiements plus fréquents et, ce faisant, vous rembourserez votre prêt plus rapidement et vous paierez moins d’intérêts.

Vous avez par exemple l’option de faire des paiements accélérés aux deux semaines. Le montant de votre versement mensuel est alors divisé en deux, puis vous payez cette somme toutes les deux semaines. Comme il y a 52 semaines dans une année, vous vous trouvez à faire 26 paiements, ce qui accélère le remboursement de votre prêt hypothécaire.

Principal point à retenir :  Les paiements accélérés vont abréger la période de remboursement du prêt et réduire le montant global des intérêts que vous paierez.

Compréhension des pénalités de remboursement anticipé

Comme nous l’avons mentionné précédemment, les prêts hypothécaires fermés prévoient des pénalités en cas de remboursement anticipé. La méthode de calcul de ces pénalités varie d’un prêteur à l’autre. Habituellement, la pénalité est équivalente à la somme la plus importante des deux options suivantes :

  • une somme égale aux intérêts exigibles sur le solde pendant trois mois;
  • une somme correspondant au « différentiel de taux d’intérêt ».

Le différentiel de taux d’intérêt (DTI) est la différence entre les intérêts calculés au taux établi pour la durée du contrat en vigueur et ceux calculés au taux applicable au moment où vous effectuez un remboursement anticipé pour la période restant à écouler à votre contrat actuel.

Les prêteurs hypothécaires calculent tous différemment le DTI, selon le taux d’intérêt qu’ils utilisent. Par exemple, certains prêteurs utilisent le taux hypothécaire qu’ils affichaient lorsque vous avez signé votre prêt hypothécaire, plutôt que le taux réduit que vous avez obtenu.

Principal point à retenir : Si vous songez à contracter un prêt hypothécaire fermé, il est préférable de vous informer sur la méthode de calcul du DTI utilisée par le prêteur si jamais vous décidez de résilier le contrat et de payer la pénalité de remboursement anticipé. Le coût d’un remboursement anticipé peut varier considérablement d’un prêteur à l’autre.

Connaissance du vocabulaire hypothécaire

Que vous en soyez en quête d’un premier prêt hypothécaire ou d’options pour une propriété qui vous appartient déjà, prenez le temps de comprendre le fonctionnement des prêts hypothécaires. Vous pourrez ainsi choisir la solution la mieux adaptée à votre situation et vous serez prêt à agir si un changement s’impose.

Utilisez la calculatrice de prêt hypothécaire de MD pour avoir une idée du montant de vos éventuelles mensualités si vous achetiez une maison. Jouez avec les variables comme le montant de votre mise de fonds, le taux d’intérêt et le prix de la maison pour voir l’effet sur vos versements.

Utilisez le portail hypothécaire en ligne eHOME de la Banque Scotia pour chercher la maison de vos rêves, obtenir une préapprobation, puis l’approbation finale de votre prêt hypothécaire. Tout se fait en ligne, au même endroit1. Dans le cas des médecins résidents, des fellows et des médecins en début de carrière, le montant préapprouvé est fondé sur une estimation des revenus futurs2

Votre conseiller MD* peut vous aider à faire un budget et à déterminer comment intégrer un prêt hypothécaire à votre plan financier.

ÉTAPE SUIVANTE : Aurez-vous besoin d’une assurance prêt hypothécaire? Continuez d’explorer les dessous de l’acquisition d’une maison. 

* « Conseiller MD » désigne un conseiller financier de Gestion MD limitée (au Québec, un conseiller en placement) ou un gestionnaire de portefeuille de Conseils en placement privés MD.

Tous les prêts hypothécaires sont assujettis aux exigences de la Banque Scotia en matière de crédit, de prêts hypothécaires résidentiels et de montants d’emprunt autorisés.

2 Le revenu projeté est une estimation du revenu moyen fondé sur les données de l’industrie et est sujet à changement. Votre revenu réel peut être différent. Des conditions s’appliquent.

Les produits et services bancaires et de crédit sont offerts par La Banque de Nouvelle-Écosse (la « Banque Scotia »). ® Marque déposée de La Banque de Nouvelle-Écosse utilisée sous licence. Consultez le site banquescotia.com.

L’information ci-dessus ne doit pas être interprétée comme des conseils professionnels en placements ou d’ordre financier, fiscal, juridique, comptable ou de nature similaire applicables en contexte canadien ou étranger, et elle ne saurait en aucun cas remplacer les conseils d’un fiscaliste, d’un comptable ou d’un conseiller juridique indépendant.